Diagnostics obligatoires pour la vente d’une maison : la check-list
Vous mettez votre maison en vente et le notaire vous demande un dossier de diagnostic technique. Quels sont les diagnostics obligatoires pour la vente d'une maison ?
Tout dépend de trois critères : l’année de construction, l’âge des installations et l’emplacement du terrain.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) concerne tous les logements. Les autres contrôles s’ajoutent au cas par cas, selon la réglementation propre à chacun. Une maison des années 1930, chauffée au gaz et équipée d’une fosse septique, peut en cumuler sept ou huit.
L’objectif est double : informer l’acquéreur sur l’état réel du bien, et éviter qu’un document manquant ne retarde la signature.
La liste des diagnostics obligatoires pour vendre une maison
Le tableau ci-dessous reprend chaque diagnostic, la condition qui le rend obligatoire et sa durée de validité en cas de vente.
| Diagnostic | Obligatoire si… | Durée de validité |
|---|---|---|
| DPE | Toute maison d’habitation | 10 ans |
| Audit énergétique | Maison classée E, F ou G | 5 ans |
| Amiante | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 | Illimitée en l’absence d’amiante |
| Plomb (CREP) | Maison construite avant le 1er janvier 1949 | 1 an si du plomb dépasse le seuil, illimitée sinon |
| Termites | Zone délimitée par arrêté préfectoral | 6 mois |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| État des risques | Commune exposée à un risque recensé | 6 mois |
| Assainissement | Maison non raccordée au réseau public de collecte | 3 ans |
Cette liste suit la réglementation en vigueur en septembre 2026. Pour le détail de chaque contrôle, consultez notre page consacrée aux diagnostics immobiliers obligatoires. Si vous êtes plutôt concerné par la location, nous proposons aussi une liste des diagnostics obligatoires en location.
Diagnostic de performance énergétique (DPE) : obligatoire pour toute vente
L’objectif du DPE : mesurer la performance énergétique du logement. Il classe la maison de A à G selon deux critères : sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre, exprimées en émissions de CO2. La lettre la plus défavorable des deux donne l’étiquette finale.
Il doit être prêt avant la publication de l’annonce, car la classe énergie et la classe climat figurent obligatoirement dans l’annonce.
La durée de validité du diagnostic est de 10 ans. Attention, les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Si le vôtre date d’avant, il faut le refaire.
Depuis 2021, le DPE est opposable : un acquéreur qui constate une erreur peut se retourner contre vous. Une mauvaise étiquette pèse aussi sur la valeur du bien et sur la négociation du prix de vente. Tous les détails sont sur notre page DPE.
Audit énergétique : maisons classées E, F ou G
Une maison classée F ou G doit être accompagnée d’un audit énergétique depuis avril 2023. L’obligation s’étend à la classe E depuis le 1er janvier 2025, puis concernera la classe D en 2034.
L’audit va plus loin que le DPE : il propose des scénarios de rénovation chiffrés pour améliorer la performance du logement et lui faire gagner des classes. Il se remet dès la première visite. Durée de validité : 5 ans. Voir notre audit énergétique.
Amiante : maison dont le permis de construire date d’avant juillet 1997
L’amiante a été interdit en France en 1997. Les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doivent donc faire l’objet d’un repérage.
Le diagnostiqueur recherche la présence d’amiante dans les matériaux accessibles sans travaux : plaques de fibrociment, conduits, dalles de sol, enduits, toitures.
Durée de validité du diagnostic : illimitée si aucun matériau amianté n’est trouvé, à condition que le repérage date d’après le 1er avril 2013. Un repérage plus ancien doit être refait avant la vente.
En cas de présence d’amiante, le rapport précise l’état de conservation des matériaux et les mesures à prévoir.
Constat de risque d’exposition au plomb : maison construite avant 1949
Le plomb se trouve surtout dans les anciennes peintures. Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est obligatoire pour les logements construits avant 1949, maisons comme appartements.
Le diagnostiqueur mesure la concentration en plomb des revêtements, pièce par pièce. Au-delà du seuil fixé par la réglementation, il évalue leur état de dégradation.
Durée de validité du diagnostic : illimitée en l’absence de plomb, un an en cas de présence de plomb au-dessus du seuil.
En Normandie, beaucoup de logements anciens des centres-bourgs et de l’agglomération rouennaise sont concernés. Le CREP est souvent le premier diagnostic à vérifier.
Présence de termites : selon l’arrêté préfectoral
L’état termites n’est obligatoire que dans les zones délimitées par un arrêté pris par la préfecture. Le diagnostiqueur y signale la présence d’insectes ou d’indices d’infestation. La liste des communes concernées est disponible en mairie ou auprès de la préfecture de votre département.
Durée de validité : 6 mois seulement. Mieux vaut donc le commander peu de temps avant de signer le compromis.
Diagnostic gaz : installation intérieure de gaz de plus de 15 ans
Le diagnostic gaz est exigé lorsque l’installation intérieure de gaz a été mise en service il y a plus de quinze ans. L’âge de l’installation de gaz date de sa mise en service ou de son dernier certificat de conformité.
Le contrôle porte sur les tuyauteries, le robinet de coupure de l’alimentation en gaz, la ventilation et les appareils : chaudière, cuisinière, chauffe-eau pour l’eau chaude.
Durée de validité du diagnostic : 3 ans. Les anomalies relevées n’empêchent pas la vente, mais le futur acquéreur en est informé. Une anomalie grave entraîne la coupure du gaz jusqu’à réparation.
Diagnostic électricité : installation de plus de 15 ans
Même logique pour l’électricité, avec le même seuil d’ancienneté : une installation de plus de 15 ans.
Le diagnostiqueur vérifie le tableau électrique, la mise à la terre, les protections différentielles et le bon fonctionnement des dispositifs de sécurité, y compris dans les salles de bain, où l’eau aggrave le danger. Dans les logements anciens, il signale les matériels vétustes et les dangers de contact direct pour les futurs occupants. Le contrôle reste visuel : l’expert ne démonte rien.
Durée de validité : 3 ans. Comme pour le gaz, le rapport informe sans imposer de travaux.
État des risques et pollutions (ERP) : dès la première visite
L’ERP informe l’acquéreur des risques naturels, miniers et technologiques qui touchent le terrain : inondation, mouvement de terrain, sismicité, radon, sols pollués, recul du trait de côte.
Il est obligatoire lorsque la commune est couverte par un plan de prévention ou située dans une zone réglementée. De nombreuses communes normandes sont concernées, notamment par le risqueinondation.
Depuis 2023, il doit être remis dès la première visite, et non plus à la signature. Durée de validité : 6 mois. Il se prépare à partir des données publiques de Géorisques.
Diagnostic assainissement : maison non raccordée au réseau public
Les logements équipés d’une fosse septique ou d’une micro-station doivent fournir un diagnostic assainissement. Il est réalisé par le service public d’assainissement non collectif (SPANC) de la commune.
Le rapport de contrôle doit dater de moins de 3 ans le jour de l’acte de vente. Si l’installation n’est pas conforme, l’acquéreur dispose d’un an après la vente pour faire les travaux.
Pour une maison raccordée au tout-à-l’égout, aucun contrôle n’est exigé par la loi. Certaines communes demandent toutefois un contrôle du raccordement.
Mérule, bruit, surface : les informations selon la situation
Trois informations complètent le dossier selon la situation du bien.
Si la maison se trouve dans une zone exposée au bruit des aéroports, le plan d’exposition au bruit doit être mentionné.
Le mesurage de la surface loi Carrez ne concerne que les lots de copropriété. Une maison individuelle n’y est pas soumise, sauf si elle fait partie d’une copropriété.
Enfin, dans les zones où un arrêté signale un risque de mérule, vous devez en informer l’acquéreur, en précisant toute présence connue du champignon.
Durée de validité des diagnostics : quand les refaire ?
Un diagnostic périmé le jour de la signature est considéré comme absent. La durée de validité se vérifie donc à la date de l’acte authentique, pas à la date de l’annonce.
Les deux plus courtes sont celles des termites et de l’ERP : 6 mois. Pour une vente qui traîne, ce sont souvent les seuls à refaire. Toutes les durées sont récapitulées sur notre page validité des diagnostics.
Dossier de diagnostic technique : à quel moment le constituer ?
Le dossier de diagnostic technique (DDT) rassemble tous les rapports. Il est annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte de vente signé chez le notaire.
Le bon moment pour le constituer : avant la mise en vente. Le DPE doit figurer dans l’annonce, l’audit énergétique et l’ERP doivent être remis dès la première visite.
Les frais de diagnostics sont à la charge du vendeur. Regrouper tous les contrôles en un seul rendez-vous limite les déplacements et les délais.
Diagnostic manquant : quel risque pour le vendeur ?
Sans diagnostic amiante, plomb, termites, gaz, électricité ou assainissement, vous ne pouvez pas vous exonérer de la garantie des vices cachés. Si un défaut apparaît après la vente, votre responsabilité peut être engagée.
Sans état des risques à jour, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente ou une baisse du prix.
Pour le notaire, un dossier incomplet signifie souvent un report de la signature. Un contrôle manquant peut retarder toute la chaîne, y compris le déblocage du prêt de l’acheteur.
Faire appel à des diagnostiqueurs certifiés en Normandie
Les diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité et assuré pour son activité. L’annuaire officiel du ministère permet de vérifier la certification d’un professionnel.
Immodiag réalise l’ensemble des diagnostics obligatoires pour la vente d’une maison à Rouen, Évreux, Dieppe, Yvetot, Pont-Audemer et dans leurs environs. Hors assainissement, contrôlé par le SPANC, les diagnostics peuvent être regroupés lors d’une même visite.
Précisez l’adresse, la date de construction et le type de chauffage de votre maison : nous vous indiquons les diagnostics nécessaires et vous envoyons un devis. Pour une maison dans l’agglomération, voyez notre page diagnostic immobilier à Rouen.