Frais pour vendre une maison : qui paie les diagnostics, et quoi d’autre ?
Les diagnostics immobiliers sont payés par le vendeur : la loi lui impose de fournir le dossier complet à l'acheteur. C'est souvent la première dépense d'une vente, avant même la mise en ligne de l'annonce. Mais les frais pour vendre une maison ne s'arrêtent pas là. Selon votre situation, il faut aussi compter avec les honoraires d'agence, un crédit à solder, l'état daté en copropriété ou l'impôt sur la plus-value.
À l’inverse, certaines dépenses que l’on croit à la charge du vendeur reviennent à l’acquéreur, à commencer par les frais de notaire. Savoir qui paie quoi vous permet de calculer ce que la vente vous rapportera vraiment, une fois les frais déduits, et d’éviter une mauvaise surprise le jour de la signature.
Frais pour vendre une maison : ce qui reste à la charge du vendeur
En règle générale, le vendeur paie ce qui sert à rendre le bien vendable et à le libérer de ses dettes. L’acheteur paie ce qui sert à en devenir propriétaire.
| Dépense | Qui paie ? | Quand ? |
|---|---|---|
| Diagnostics immobiliers | Le vendeur | Avant l’annonce et la première visite |
| Honoraires d’agence | Le vendeur ou l’acheteur, selon le mandat | À la signature de l’acte de vente |
| Frais de notaire et droits de mutation | L’acheteur | À la signature de l’acte de vente |
| Indemnités de remboursement anticipé | Le vendeur, s’il a un prêt en cours | Au remboursement du crédit |
| Frais de mainlevée d’hypothèque | Le vendeur | Prélevés sur le prix de vente |
| État daté (copropriété) | Le vendeur | Avant l’acte de vente |
| Impôt sur la plus-value | Le vendeur, sauf résidence principale | Prélevé par le notaire à la vente |
Ce tableau décrit le cas le plus courant. Le compromis de vente peut prévoir une autre répartition pour certains postes, comme les honoraires d’agence ou les charges de copropriété.
Diagnostics techniques : le vendeur paie, l’acheteur les reçoit
Le principe est posé par l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation : le dossier de diagnostic technique (DDT) est fourni par le vendeur. Il est annexé à la promesse ou au compromis de vente, puis à l’acte authentique de vente. Le coût des diagnostics reste donc à la charge du vendeur, même si c’est l’acquéreur qui en tire l’information.
Le contenu du dossier dépend de la maison : DPE pour toutes, amiante si le permis de construire date d’avant juillet 1997, plomb avant 1949, gaz et électricité pour les installations de plus de 15 ans, termites dans les zones fixées par arrêté, état des risques selon la commune. Par exemple, une maison rouennaise d’avant-guerre, chauffée au gaz, cumule facilement six diagnostics. Pas besoin d’attendre la promesse pour les commander : le DPE doit figurer dans l’annonce. Le détail par situation figure dans notre check-list des diagnostics pour vendre une maison.
Faire l’impasse sur un diagnostic ne fait rien gagner. Sans les diagnostics amiante, plomb, termites, gaz ou électricité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés. Le notaire, de son côté, reporte souvent la signature tant que le dossier n’est pas complet. Pensez aussi à vérifier la validité des diagnostics : un rapport périmé le jour de l’acte vaut un rapport absent.
Location : les diagnostics à la charge du bailleur
Pour une location, la règle est la même. La loi du 6 juillet 1989 (article 3-3) impose au bailleur de fournir le dossier de diagnostic technique, et son coût ne peut pas être répercuté sur le locataire. La liste diffère un peu de celle de la vente ; elle est détaillée dans notre article sur les diagnostics obligatoires en location.
Frais d’agence immobilière : estimation, mandat et prix net vendeur
Les honoraires d’une agence immobilière sont libres. Le mandat signé avec l’agence fixe leur montant et précise s’ils sont à la charge du vendeur ou de l’acquéreur. L’annonce doit indiquer clairement qui les paie.
Quand les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, l’annonce affiche un prix honoraires inclus, et le prix net vendeur correspond à ce que vous percevrez. Quand ils sont à la charge du vendeur, ils sont déduits du prix de vente : le net vendeur est alors inférieur au prix affiché. Dans les deux cas, c’est le net vendeur qu’il faut comparer d’une agence à l’autre.
L’estimation de la valeur du bien fait souvent partie du travail de l’agence avant la signature du mandat. Une estimation réaliste compte plus que le taux d’honoraires : un bien affiché trop cher reste longtemps en vente, et les diagnostics de courte durée, comme l’état des risques (6 mois), peuvent devoir être refaits. Vous pouvez aussi vendre seul, sans agence immobilière. Les diagnostics restent alors à votre charge, comme dans une vente classique.
Frais de notaire et droits de mutation : la part de l’acheteur
Beaucoup de vendeurs pensent devoir payer les frais de notaire. Ce n’est pas le cas : selon l’article 1593 du Code civil, les frais d’acte sont à la charge de l’acheteur, sauf clause contraire.
Ce que l’on appelle « frais de notaire » regroupe en réalité trois postes. Les droits de mutation, perçus pour le compte du département et de la commune, en représentent la plus grande part. S’y ajoutent les émoluments, qui constituent la rémunération du notaire et dont le tarif est réglementé, ainsi que les débours avancés pour le dossier.
Le vendeur ne paie donc pas les frais de notaire de la vente : ces frais figurent dans le plan de financement de l’acquéreur, et les frais de notaire n’entrent pas dans votre bilan de vendeur. Il règle en revanche les actes faits pour son compte, comme la mainlevée d’une hypothèque. Le notaire peut aussi prélever sur le prix de vente les sommes dues par le vendeur : remboursement du crédit, impôt sur la plus-value, frais de mainlevée.
Crédit immobilier en cours : frais de remboursement anticipé et mainlevée
Si la maison est encore financée par un prêt, la vente entraîne le remboursement du crédit restant dû. La banque peut alors réclamer des indemnités de remboursement anticipé (IRA), à condition que le contrat de prêt les prévoie.
Le Code de la consommation (article R313-25) plafonne ces frais de remboursement anticipé : ils ne peuvent pas dépasser six mois d’intérêts sur le capital remboursé, ni 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Le montant le plus faible s’applique. Ces frais ne sont pas dus si la vente fait suite à un changement de lieu d’activité professionnelle, à une cessation forcée d’activité ou au décès de l’emprunteur ou de son conjoint. Relisez votre offre de prêt : certains contrats prévoient une exonération en cas de vente du bien.
L’emprunt est souvent garanti par une hypothèque ou par un privilège de prêteur de deniers (remplacé, pour les prêts signés depuis 2022, par une hypothèque légale spéciale). Pour vendre, le notaire doit faire lever cette garantie. La mainlevée est automatique et gratuite un an après la dernière échéance du prêt. Avant ce terme, il faut un acte de mainlevée : les frais de mainlevée sont à la charge du vendeur et sont prélevés sur le prix de vente.
Vente en copropriété : état daté et charges de copropriété
La plupart des maisons ne sont pas en copropriété, mais certaines le sont : maisons en lotissement géré en copropriété horizontale, maisons de ville divisées en lots. Dans ce cas, deux frais s’ajoutent.
L’état daté, établi par le syndic, récapitule les sommes dues par le vendeur et celles que l’acquéreur devra payer. Il est à la charge du vendeur, et son prix est plafonné à 380 € TTC depuis le décret du 21 février 2020.
Pour les charges de copropriété, le syndic appelle les provisions au début de chaque trimestre. Le copropriétaire en titre à la date de l’appel paie le trimestre en cours, puis le notaire prévoit en général une répartition au prorata entre vendeur et acheteur dans l’acte. On parle de prorata temporis des charges. Le changement de propriétaire doit être notifié au syndic pour que les appels suivants soient adressés à l’acquéreur. La taxe foncière suit une logique proche : elle est due par le propriétaire au 1er janvier, et l’acte prévoit le plus souvent un remboursement au prorata par l’acheteur. Pour un lot de copropriété, le mesurage loi Carrez s’ajoute au dossier de diagnostic.
Impôt sur la plus-value : la fiscalité selon la valeur et la résidence
La vente de votre résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value, quelle que soit la durée de détention. C’est le cas le plus fréquent pour une maison.
Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, la plus-value, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d’achat corrigé de certains frais et travaux, est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Des abattements pour durée de détention s’appliquent : l’exonération est totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Le notaire calcule l’impôt et le prélève sur le prix de vente. Les règles de fiscalité évoluent : votre notaire reste l’interlocuteur pour un calcul adapté à votre cas.
Vos diagnostics avant la vente, en Normandie
Parmi les frais du vendeur, les diagnostics sont le premier poste et celui qu’il maîtrise le mieux : leur nombre dépend de l’âge de la maison, de ses installations et de la commune. En Normandie, le bâti ancien de Rouen et des centres-bourgs de Seine-Maritime et de l’Eure demande souvent les repérages amiante et plomb en plus du DPE.
Immodiag réalise l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires à Rouen, Évreux, Dieppe, Yvetot, Pont-Audemer et dans leurs environs. Indiquez-nous l’adresse, l’année de construction et le mode de chauffage de votre maison : un diagnostiqueur certifié vous dit quels contrôles sont nécessaires et vous envoie un devis.