Diagnostic immobilier obligatoire location : quels documents fournir au locataire ?
Vous louez un appartement ou une maison et le bail est prêt à signer. Avant la remise des clés, une question se pose : quel diagnostic immobilier obligatoire location faut-il joindre au contrat ? La liste est plus courte que pour une vente, mais elle ne laisse aucune place à l'oubli.
Le propriétaire bailleur doit remettre au futur locataire un dossier de diagnostic technique complet, annexé au bail. Son contenu dépend de l’année de construction du logement, de l’âge des installations et de son emplacement.
Les enjeux sont concrets. Un logement mal classé au diagnostic de performance énergétique (DPE) peut être interdit à la location, et un document manquant permet au locataire de demander une baisse de loyer, voire l’annulation du bail.
Les diagnostics immobiliers obligatoires pour une mise en location
Le tableau ci-dessous résume les diagnostics immobiliers obligatoires pour une mise en location vide ou meublée, avec la durée de validité de chacun.
| Diagnostic | Obligatoire si… | Durée de validité en location |
|---|---|---|
| DPE | Tout logement loué | 10 ans |
| Plomb (CREP) | Logement construit avant le 1er janvier 1949 | 6 ans si présence de plomb, illimitée sinon |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| État des risques | Commune exposée à un risque recensé | 6 mois |
| Nuisances sonores aériennes | Logement situé dans une zone d’exposition au bruit d’un aérodrome | À jour à la signature |
| Surface habitable | Toute location de résidence principale | Tant que la surface ne change pas |
| Amiante (DAPP) | Immeuble collectif dont le permis date d’avant juillet 1997 | Tenu à disposition, non annexé |
Deux diagnostics exigés en cas de vente ne concernent pas la location : les termites et l’assainissement. L’audit énergétique non plus. Pour la liste des diagnostics côté vente, consultez notre page consacrée aux diagnostics immobiliers obligatoires. Si votre bien est en vente, consultez alors la liste des diagnostics obligatoires pour la vente.
Dossier de diagnostic technique : les diagnostics au locataire, annexés au bail
Tous ces diagnostics forment le dossier de diagnostic technique (DDT). La loi du 6 juillet 1989 impose de l’annexer au contrat de location, lors de la signature du bail ou de son renouvellement.
Le dossier des diagnostics peut être remis sur papier ou sous forme dématérialisée, par courrier électronique par exemple, si le locataire est d’accord. Gardez une trace de la remise : une mention signée dans le bail de location suffit.
Le coût des diagnostics est à la charge du bailleur. Il ne peut pas être refacturé au locataire.
Diagnostic de performance énergétique : la condition pour louer un logement
Le DPE mesure la consommation d’énergie du logement et ses émissions de gaz à effet de serre, puis lui attribue une note de A à G. Il est obligatoire pour tout logement en location, meublé ou vide.
Il intervient avant même la première visite : la classe énergie et la classe climat doivent figurer dans l’annonce de location. Le locataire connaît donc la performance du bien avant de se déplacer. Une bonne étiquette devient un argument qui soutient la valeur locative.
Durée de validité : 10 ans. Attention, les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Pour une mise en location, il faut alors en faire réaliser un nouveau. Tous les détails sont sur notre page DPE.
Logement classé G, F ou E : le calendrier d’interdiction
Depuis la loi Climat et résilience, un logement trop énergivore n’est plus considéré comme décent. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail. Les logements classés F suivront en 2028, puis la classe E en 2034.
En parallèle, le loyer des logements classés F et G est gelé depuis août 2022 : pas de révision ni d’augmentation entre deux locataires. Pour faire gagner une ou plusieurs classes à votre bien, un audit énergétique hiérarchise les travaux.
Constat de risque d’exposition au plomb : logements d’avant 1949
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949. Le plomb se trouve surtout dans les anciennes peintures, sur les portes, les fenêtres et les boiseries.
Le diagnostiqueur mesure la concentration en plomb des revêtements du logement et note leur état de conservation. En présence de plomb dégradé, le bailleur doit faire les travaux nécessaires pour protéger les futurs occupants.
Validité : illimitée en l’absence de plomb, six ans si du plomb est détecté au-delà du seuil. À Rouen comme dans les centres-bourgs normands, beaucoup de logements anciens mis en location sont concernés. Pour un logement construit après 1949, aucun CREP n’est exigé.
Diagnostic gaz et électricité : installations de plus de 15 ans
Depuis 2018, tout logement loué dont l’installation intérieure de gaz ou d’électricité a plus de 15 ans doit faire l’objet d’un diagnostic. L’âge se calcule à partir de la date de mise en service ou du dernier certificat de conformité.
Le diagnostic gaz vérifie les tuyauteries, les raccordements, la ventilation et les appareils. Le diagnostic électricité contrôle le tableau, la mise à la terre, les protections et les risques de contact dans les pièces d’eau.
Validité : six ans en location, contre trois ans pour une vente. Le coût des travaux de mise en sécurité reste à la charge du propriétaire. Le rapport informe le locataire des anomalies relevées. En cas de danger grave, le bailleur doit agir avant l’entrée dans les lieux, au nom de son obligation de sécurité.
État des risques et nuisances : bruit, inondation, trait de côte
L’état des risques informe le locataire des risques naturels, miniers et technologiques qui concernent le logement : inondation, mouvement de terrain, radon, pollutions des sols, recul du trait de côte. Il est obligatoire lorsque la commune est couverte par un plan de prévention ou située dans une zone réglementée.
En Normandie, de nombreuses communes de la vallée de la Seine sont couvertes par un plan de prévention du risque inondation. Ce document y fait donc partie du dossier.
Si le logement se trouve dans une zone de bruit couverte par un plan d’exposition au bruit, lié au bruit des aéroports et aérodromes, un état des nuisances sonores aériennes complète le dossier. Durée de validité de l’état des risques : 6 mois. Il s’établit à partir des données publiques du site Géorisques, en accès libre, et doit être à jour à la signature.
Surface habitable : la mention obligatoire du bail
Pour une résidence principale, le contrat de location doit indiquer la surface habitable du logement, calculée selon la loi Boutin. Il ne s’agit pas d’un diagnostic à proprement parler, mais d’une mention obligatoire.
La surface loi Boutin exclut les murs, les cloisons, les marches, les embrasures et les parties de moins de 1,80 m de hauteur. Les combles non aménagés, caves, garages, balcons et vérandas en sont aussi exclus. Elle diffère de la surface de plancher et de la surface loi Carrez.
L’écart compte : si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle. La vérification de la surface du logement lors d’un mesurage par un professionnel évite ce risque.
Amiante : le dossier tenu à disposition du locataire
Le diagnostic amiante n’est pas annexé au bail. En revanche, dans un immeuble collectif dont le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997, le propriétaire doit disposer du dossier amiante des parties privatives (DAPP).
Ce dossier amiante est tenu à la disposition du locataire, qui peut le consulter sur simple demande. Seule exception : une maison individuelle louée n’est pas concernée.
Maison ou appartement, meublé ou vide : ce qui change
Les diagnostics sont les mêmes pour une location vide et une location meublée utilisée comme résidence principale. Le type de bien change surtout deux points.
Pour un appartement dans un immeuble d’avant juillet 1997, le DAPP amiante s’ajoute aux obligations du propriétaire. Pour une maison ancienne, ce sont surtout les installations de gaz et d’électricité, souvent anciennes, qui entrent dans le dossier.
Les locations saisonnières de courte durée obéissent à d’autres règles, en dehors du cadre de la loi de 1989.
Durée de validité des diagnostics : que refaire pour un nouveau locataire ?
La validité des diagnostics s’apprécie à la date de signature du bail. Un document périmé ce jour-là est considéré comme absent.
À chaque nouveau locataire, vérifiez la date de vos diagnostics en commençant par l’état des risques : avec 6 mois de validité, c’est presque toujours le document à refaire. Le DPE, le CREP et les diagnostics gaz et électricité restent souvent valables d’un bail à l’autre. Toutes les durées sont sur notre page validité des diagnostics.
Après des travaux de rénovation énergétique, faites réaliser un nouveau DPE même si l’ancien est encore valable. La nouvelle étiquette peut sortir le logement d’une interdiction de louer, et c’est elle qui doit figurer dans l’annonce.
Obligation du bailleur : que risque-t-il sans diagnostics ?
Sans état des risques, le locataire peut demander la résolution du bail ou une diminution du loyer. Sans DPE valable, l’annonce ne peut pas afficher les classes obligatoires, et un DPE erroné engage la responsabilité du propriétaire bailleur.
Pour le plomb, le gaz et l’électricité, l’absence de diagnostic n’annule pas le bail. Mais en cas d’accident, le propriétaire ne peut pas démontrer qu’il a respecté son obligation de sécurité. Sa responsabilité peut alors être engagée.
Enfin, la réglementation juge non décent un logement classé G loué dans le cadre d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Le locataire peut alors exiger des travaux de mise en conformité.
Diagnostics de location en Normandie : faire appel à Immodiag
Les diagnostics doivent être réalisés par un professionnel certifié par un organisme accrédité. L’annuaire des diagnostiqueurs du ministère permet de vérifier cette certification.
Immodiag réalise les diagnostics de location à Rouen, Évreux, Dieppe, Yvetot, Pont-Audemer et dans leurs environs : DPE, plomb, gaz, électricité, état des risques et mesurage de la surface habitable. Les contrôles peuvent être regroupés lors d’une même visite.
Indiquez l’adresse, la date de construction et le type de logement : nous vous précisons les diagnostics nécessaires et vous envoyons un devis. Pour un logement dans l’agglomération, voyez notre page diagnostic immobilier à Rouen.