Validité des diagnostics pour une vente : que risque-t-on avec un diagnostic périmé ?
Un diagnostic périmé le jour de la signature est traité comme un diagnostic absent. Pour la validité des diagnostics pour une vente, c'est la date de l'acte authentique qui compte, pas celle de la mise en vente. Si un rapport a expiré entre-temps, le vendeur ne peut plus écarter la garantie des vices cachés, et l'acheteur peut parfois obtenir une baisse du prix.
Le cas se présente souvent quand la vente traîne. Un compromis signé en mars, un prêt accordé tard, un acte repoussé à l’été : l’état termites et l’état des risques, valables 6 mois, ont pu expirer en route. Vérifier la durée de validité de chacun de vos diagnostics immobiliers avant la signature évite de repousser le rendez-vous chez le notaire.
Tableau récapitulatif des durées de validité des diagnostics immobiliers obligatoires
Le tableau ci-dessous reprend la durée de validité des diagnostics immobiliers en cas de vente, et en location pour comparaison. Les règles sont celles en vigueur en octobre 2026.
| Diagnostic | Durée de validité en vente | Durée de validité en location |
|---|---|---|
| Diagnostic de performance énergétique (DPE) | 10 ans | 10 ans |
| Audit énergétique (maisons classées E, F ou G) | 5 ans | Non exigé |
| Amiante | Validité illimitée si aucun matériau amianté n’est repéré (repérage fait depuis le 1er avril 2013) | Validité illimitée si absence d’amiante |
| Plomb (CREP) | 1 an en cas de présence de plomb, illimitée sinon | 6 ans en cas de présence de plomb, illimitée sinon |
| Termites | 6 mois | Non exigé |
| État des risques et pollutions (ERP) | 6 mois | 6 mois |
| Gaz | 3 ans | 6 ans |
| Électricité | 3 ans | 6 ans |
| Assainissement non collectif | 3 ans | Non exigé |
| Surface loi Carrez ou loi Boutin | Illimitée, sauf travaux | Illimitée, sauf travaux |
Tous les diagnostics ne s’appliquent pas à tous les logements : l’âge de la maison, ses installations et la commune décident de la liste. Pour savoir lesquels vous concernent, consultez notre page sur les diagnostics immobiliers obligatoires. Le détail de chaque durée figure sur notre page validité des diagnostics.
Validité des diagnostics : à quelle date la vérifier ?
Le dossier de diagnostic technique (DDT) est annexé à la promesse ou au compromis de vente, puis à l’acte authentique. La règle de l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation est simple : chaque document doit être en cours de validité au jour de l’acte authentique.
Un rapport valable au compromis ne suffit donc pas s’il expire avant la signature définitive. Le notaire vérifie les dates et demande un nouveau rapport pour tout document périmé. Le contrôle porte sur le jour de la signature, pas sur le jour de la visite du diagnostiqueur. Reste à savoir dans quels cas un rapport doit être refait.
En pratique, la durée de validité se compte à partir de la date du rapport. Un état termites daté du 15 janvier n’est plus valable à partir du 15 juillet. Pour une vente qui s’étale sur quatre ou cinq mois, ce sont presque toujours les mêmes documents qui posent problème : termites et état des risques.
Diagnostic périmé : quels risques pour le vendeur ?
Des diagnostics immobiliers expirés n’ont aucune valeur juridique. Les conséquences dépendent du type de diagnostic.
Vices cachés : la garantie ne peut plus être écartée
Pour l’amiante, le plomb, les termites, le gaz, l’électricité et l’assainissement, le propriétaire qui ne fournit pas un rapport en cours de validité ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. La clause d’exonération, présente dans la plupart des actes de vente d’un bien ancien, ne joue plus pour ce point.
Concrètement, si l’acheteur découvre après la vente une installation de gaz dangereuse ou des termites dans la charpente, il peut se retourner contre le vendeur. Il peut demander une réduction du prix de vente, voire l’annulation de la vente.
État des risques et pollutions : résolution de la vente ou baisse du prix
L’état des risques et pollutions informe l’acheteur des risques naturels, miniers et technologiques qui touchent le terrain. Sans ERP de moins de 6 mois annexé à l’acte, l’acheteur peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix. La même sanction s’applique à l’état des nuisances sonores aériennes, pour les biens situés près d’un aéroport.
Le risque n’est pas théorique en Normandie : de nombreuses communes de la vallée de la Seine sont exposées aux inondations, et l’ERP en fait état. Un ERP périmé de quelques jours suffit à fragiliser la vente.
Dans tous les cas, le notaire refuse en général de signer tant que le dossier n’est pas complet. Le retard peut alors décaler le déblocage du prêt de l’acheteur et le déménagement des deux parties.
Diagnostic de performance énergétique et audit : 10 ans et 5 ans
Le DPE est valable pendant 10 ans. Il mesure la performance énergétique du logement et ses émissions de gaz à effet de serre, et sa classe doit figurer dans l’annonce dès la mise en vente.
Attention aux anciens modèles : les DPE réalisés entre 2013 et 2017 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré le 31 décembre 2024. Un DPE plus ancien que juillet 2021 doit donc être refait avant la vente.
Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du diagnostic de performance énergétique tient moins compte de l’électricité (le coefficient de conversion est passé de 2,3 à 1,9), et il descendra à 1,7 le 1er janvier 2027. Les DPE existants restent valables. Pour un logement chauffé à l’électricité, une attestation de mise à jour peut être téléchargée gratuitement sur l’observatoire de l’ADEME : elle peut améliorer la classe affichée sans nouvelle visite. Plus d’informations sur notre page DPE.
L’audit énergétique, une obligation pour la vente d’une maison classée E, F ou G, a une durée de validité de 5 ans. Il propose des scénarios de travaux pour améliorer la performance du logement.
Amiante et plomb : quand la durée de validité illimitée s’applique
Le repérage amiante concerne les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Sa durée de validité illimitée ne vaut qu’à deux conditions : aucun matériau amianté n’a été repéré, et le rapport date d’après le 1er avril 2013. Un repérage plus ancien doit être refait pour la vente, même s’il concluait à l’absence d’amiante.
En cas de présence d’amiante, le rapport indique l’état de conservation des matériaux et peut imposer une surveillance périodique, voire des travaux. Pour un immeuble en copropriété, le repérage des parties communes relève du syndic, et non de chaque propriétaire. Notre page diagnostic amiante détaille les matériaux concernés.
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949. Sans présence de plomb au-dessus du seuil réglementaire, sa validité est illimitée. En cas de présence de plomb, la durée de validité du constat tombe à un an pour une vente, contre 6 ans en location. Dans un immeuble ancien de Rouen ou une maison de centre-bourg normand, c’est un point à surveiller : un CREP positif fait au moment de l’estimation peut avoir expiré au moment de l’acte. Voir notre page diagnostic plomb.
Termites et état des risques : les durées les plus courtes
L’état relatif à la présence de termites n’est obligatoire que dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. Ces insectes attaquent le bois des charpentes, des planchers et des huisseries. Sa durée de validité est de 6 mois, et il doit être refait si un nouvel arrêté classe la commune en zone infestée. L’obligation dépend donc de la commune, dont la mairie tient la liste à jour. En location, l’état termites n’est pas exigé. Les durées sont détaillées sur notre page validité du diagnostic termites.
L’état des risques et pollutions a lui aussi une durée de validité de 6 mois. Il se prépare à partir des données publiques de Géorisques et doit être remis dès la première visite. Pour une vente longue, il faut parfois l’actualiser deux fois : à la promesse, puis à l’acte.
Diagnostic gaz, diagnostic électricité et diagnostic assainissement : 3 ans
Le diagnostic gaz est obligatoire quand l’installation de gaz a plus de 15 ans, et le diagnostic électricité quand l’installation électrique a plus de 15 ans. Dans les deux cas, la durée de validité est de 3 ans en cas de vente, contre 6 ans en location.
Le diagnostiqueur contrôle l’état des installations et relève les anomalies qui touchent à la sécurité des occupants et vérifie les dispositifs de sécurité : raccordements, ventilation, appareils, tableau électrique, mise à la terre. Le rapport informe l’acheteur sans imposer de travaux au vendeur, sauf danger grave, qui entraîne la coupure du gaz jusqu’à réparation. Si l’installation a moins de 15 ans, aucun diagnostic n’est exigé. Plus de détails sur la validité du diagnostic gaz.
Le diagnostic assainissement concerne les maisons équipées d’une fosse septique ou d’une micro-station. Réalisé par le service public d’assainissement non collectif (SPANC) de la commune, il doit dater de moins de 3 ans le jour de l’acte. Si l’installation n’est pas conforme, l’acheteur dispose d’un an après la vente pour faire les travaux.
Surface loi Carrez : une validité sans limite, sauf travaux
Le mesurage loi Carrez concerne les lots en copropriété. Il n’a pas de durée de validité : la superficie reste la même tant que des travaux ne modifient pas la surface (cloison abattue, combles aménagés, véranda). Après travaux, un nouveau mesurage s’impose.
L’enjeu est réel pour le vendeur : si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle de l’acte, l’acheteur peut demander une baisse proportionnelle du prix dans l’année qui suit la vente.
Maison en vente depuis des mois : quels diagnostics refaire ?
Inutile de refaire tous les diagnostics tous les ans. Quand la date de l’acte se précise, reprenez le dossier de diagnostic et comparez chaque date avec le jour prévu de la signature :
- termites et état des risques : à refaire s’ils ont plus de 6 mois ;
- CREP positif : à refaire s’il a plus d’un an ;
- gaz, électricité, assainissement : à refaire s’ils ont plus de 3 ans ;
- DPE antérieur à juillet 2021 et amiante antérieur à avril 2013 : à refaire dans tous les cas.
Anticipez : prévenez votre diagnostiqueur dès la signature du compromis si l’acte risque de tomber après l’expiration d’un rapport. Le coût d’un nouveau rapport est toujours inférieur à celui d’une signature reportée.
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Immodiag réalise et renouvelle les diagnostics immobiliers à Rouen, Évreux, Dieppe, Yvetot, Pont-Audemer et dans leurs environs. Faites appel à nos diagnostiqueurs certifiés : ils vérifient les dates de votre dossier existant et ne refont que les rapports qui seront périmés à la signature. Envoyez-nous la date prévue de l’acte et la liste de vos rapports : nous vous indiquons ce qu’il faut renouveler et vous adressons un devis. Pour un bien dans l’agglomération, voyez aussi notre page diagnostic immobilier à Rouen.