Diagnostic amiante : dans quels cas est-il obligatoire ?
Est-ce que le diagnostic amiante est obligatoire ? Oui, dès qu'un bâtiment a obtenu son permis de construire avant le 1er juillet 1997 et que vous le vendez, que vous y faites des travaux ou que vous le démolissez. En copropriété, il s'impose aussi pour les parties communes et les parties privatives.
L’amiante a été interdit en France le 1er janvier 1997. Les logements construits avant cette date peuvent encore en contenir dans des dizaines de produits : dalles de sol, conduits, enduits, plaques de toiture.
Le diagnostic amiante sert au repérage des matériaux concernés, à évaluer leur état et à protéger la santé des occupants comme celle des ouvriers.
Pour un propriétaire, l’enjeu est concret : sans rapport valable, la vente est fragilisée et les travaux ne peuvent pas démarrer dans les règles.
Dans quels cas le diagnostic amiante est-il obligatoire ?
Le tableau ci-dessous résume les situations où la réglementation impose un repérage, pour un bâtiment dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.
| Situation | Type de diagnostic | À la charge de |
|---|---|---|
| Vente d’un logement ou d’un local | Repérage amiante avant vente (listes A et B) | Propriétaire vendeur |
| Location d’un logement en immeuble collectif | Dossier amiante parties privatives (DAPP), tenu à disposition du locataire | Propriétaire bailleur |
| Parties communes d’une copropriété | Dossier technique amiante (DTA) | Syndicat des copropriétaires |
| Travaux sur le bâtiment | Repérage amiante avant travaux (RAT, ou DAAT) | Donneur d’ordre |
| Démolition | Repérage amiante avant démolition | Donneur d’ordre |
Pour un bâtiment dont le permis de construire date d’après le 1er juillet 1997, aucun diagnostic amiante n’est exigé : les produits contenant de l’amiante étaient déjà interdits à la construction.
Vente : une obligation pour tout logement construit avant juillet 1997
Le diagnostic amiante fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT) que le vendeur doit fournir à l’acquéreur. Il concerne toute habitation construite avant 1997 au sens du permis de construire, maison comme appartement, ainsi que les locaux professionnels.
Le rapport est annexé au dossier de diagnostic, lui-même joint à la promesse de vente puis à l’acte authentique. Le repérage amiante doit être prêt dès la mise en vente, pour être remis à l’acquéreur avant tout engagement.
C’est le permis de construire qui fait foi, et non la date d’achèvement des travaux. Une maison terminée en 1998 avec un permis délivré en 1996 est donc concernée.
En cas de doute, la date figure sur le permis lui-même ou dans l’acte d’acquisition.
Ce que contient le repérage : listes A et B
Le diagnostiqueur recherche les matériaux et produits de la construction « visibles et accessibles » sans travaux destructifs. La réglementation les classe en deux listes (annexe 13-9 du Code de la santé publique).
La liste A regroupe les matériaux les plus susceptibles de libérer des fibres, donc les plus dangereux pour la santé : flocages, calorifugeages et faux plafonds.
La liste B couvre les autres matériaux et produits : enduits et revêtements des murs et cloisons, dalles et revêtements de sol, plafonds, conduits et canalisations, et les éléments extérieurs comme les toitures, bardages et conduits en fibrociment. Pour reconnaître ces derniers, voir notre guide sur les toitures.
En cas de doute sur un matériau, l’opérateur de repérage effectue un prélèvement. L’échantillon est analysé par un laboratoire accrédité, qui confirme ou non la présence d’amiante.
Diagnostic absent : quels risques pour le vendeur ?
Sans diagnostic amiante valable le jour de la vente, le propriétaire ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés.
Si l’acquéreur découvre de l’amiante après la vente, il peut demander une baisse du prix, voire des dommages et intérêts devant le tribunal.
Le recours à un diagnostiqueur non certifié est aussi sanctionné : jusqu’à 1 500 € d’amende pour le vendeur comme pour le diagnostiqueur, 3 000 € en cas de récidive.
Présence d’amiante : la vente du bien reste possible
La présence d’amiante n’empêche pas la vente. Elle doit simplement être portée à la connaissance de l’acquéreur, qui achète en connaissance de cause.
Une fois informé, il ne peut plus demander l’annulation de la vente pour ce seul motif.
En pratique, la présence d’amiante pèse surtout sur la négociation. L’acquéreur qui envisage des travaux de rénovation intégrera le coût d’un éventuel retrait dans son offre.
État de conservation : ce que le rapport impose
Pour chaque matériau amianté, le diagnostiqueur évalue l’état de conservation. Le résultat entraîne des obligations différentes selon la liste.
| Liste | Résultat | Suite à donner |
|---|---|---|
| A | Score 1 : bon état de conservation | Nouvelle évaluation tous les trois ans |
| A | Score 2 | Mesure de l’empoussièrement de l’air dans les trois mois |
| A | Score 3 | Travaux de confinement ou de retrait dans un délai de trois ans |
| B | EP | Évaluation périodique de l’état de conservation |
| B | AC1 | Action corrective de premier niveau (réparation, protection) |
| B | AC2 | Action corrective de second niveau (encapsulage ou travaux de retrait) |
Des matériaux en bon état de conservation ne présentent pas de risque tant qu’on n’y touche pas. Le rapport sert alors surtout à la prévention du risque lors de futurs travaux.
Location : le diagnostic amiante est-il obligatoire ?
Le diagnostic amiante ne fait pas partie des documents à annexer au contrat de location. La loi ALUR a prévu de l’y ajouter, mais le texte d’application n’est jamais paru. Lors d’une mise en location, le bailleur n’a donc pas à joindre le diagnostic amiante au bail.
Logement en copropriété : le dossier amiante parties privatives
Dans un immeuble collectif dont le permis est antérieur à 1997, le propriétaire doit en revanche constituer un dossier amiante parties privatives (DAPP) pour son logement. Ce dossier contient le rapport de repérage, la liste des produits repérés et les consignes de sécurité.
Le bailleur doit le tenir à la disposition du locataire, qui peut le consulter sur simple demande.
Il doit aussi le communiquer aux entreprises qui interviennent dans le logement. Le détail des documents à fournir en location figure dans notre article sur les diagnostics obligatoires en location.
Copropriété : le dossier technique amiante des parties communes
Pour les parties communes, l’obligation revient au syndicat des copropriétaires.
Il doit faire établir un dossier technique amiante (DTA), avec un rapport de repérage et une fiche récapitulative, puis le tenir à jour.
Le vendeur d’un lot doit en demander une copie au syndic. L’acquéreur est ainsi informé de la présence éventuelle d’amiante dans les parties communes, en plus du repérage de son propre logement.
Diagnostic amiante avant travaux (RAT ou DAAT) : une obligation du donneur d’ordre
Depuis l’arrêté du 16 juillet 2019, tout donneur d’ordre, professionnel ou particulier, doit faire réaliser un repérage amiante avant travaux dans un bâtiment dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, avant toute réalisation de travaux.
Le rapport est remis aux entreprises avant le début du chantier, pour qu’elles évaluent les risques et organisent la protection de la santé de leurs salariés.
Ce diagnostic amiante avant travaux, parfois appelé DAAT, va plus loin que le repérage avant vente.
Il porte sur les seules zones touchées par les travaux, mais il peut comporter des sondages destructifs : derrière un doublage, sous un carrelage, dans un faux plafond.
Quels travaux sont concernés ?
Le repérage amiante avant travaux concerne tous les travaux qui risquent de toucher des matériaux amiantés : rénovation de salle de bains ou de cuisine, remplacement de revêtements de sol, percement de cloisons, changement de menuiseries, isolation, réfection de toiture.
Le diagnostic avant vente ne suffit pas pour ces chantiers : il ne repère que les matériaux visibles.
En cas de démolition totale ou partielle, c’est un diagnostic amiante avant démolition qui s’impose. Il est exhaustif, car tous les matériaux du bâtiment seront touchés.
Les travaux de retrait éventuels sont ensuite confiés à une entreprise certifiée.
Durée de validité du diagnostic amiante
La durée de validité du diagnostic amiante avant vente est illimitée si aucun matériau amianté n’a été repéré. Deux règles nuancent ce principe.
La première tient à la date de réalisation : un repérage effectué avant le 1er avril 2013 doit être refait pour une vente, même s’il ne relevait aucune trace d’amiante. Les règles de repérage ont changé à cette date.
La seconde tient aux travaux : après des travaux de rénovation, un nouveau diagnostic est conseillé, car des matériaux ont pu être retirés ou découverts.
En cas de présence d’amiante, la validité du diagnostic reste acquise, mais les évaluations périodiques prescrites par le rapport doivent être faites. Les durées de chaque diagnostic figurent dans notre article sur la validité des diagnostics pour une vente.
Coût du diagnostic amiante : qui paie et de quoi dépend le prix ?
Le coût du diagnostic amiante est à la charge du propriétaire vendeur en cas de vente, et du donneur d’ordre en cas de travaux. Pour le DTA d’une copropriété, il est réparti entre les copropriétaires.
Le prix n’est pas réglementé. Il dépend de la surface, du nombre de pièces, du type de diagnostic et du nombre de matériaux à prélever pour analyse en laboratoire.
Un repérage avant travaux, plus poussé, coûte en général davantage qu’un repérage avant vente. Il est souvent plus économique de regrouper les différents diagnostics immobiliers en une seule visite, par exemple l’amiante avec le DPE, le plomb ou l’état des risques.
Qui peut réaliser le diagnostic amiante ?
La réalisation du diagnostic amiante est réservée à un professionnel certifié par un organisme accrédité. Le diagnostiqueur doit aussi être assuré, et indépendant du vendeur comme des entreprises de travaux.
Sur les lieux, il procède au repérage des matériaux pièce par pièce, y compris dans les combles, les caves et les annexes accessibles. Il évalue l’état de conservation de chaque matériau contenant de l’amiante.
Le diagnostic amiante donne ensuite lieu à un rapport : liste des matériaux repérés, localisation, résultats des analyses, recommandations. Il rejoint les autres diagnostics immobiliers du dossier.
L’annuaire officiel publié par le ministère permet de vérifier la certification d’un diagnostiqueur et sa conformité.
En Normandie : un repérage presque systématique dans le bâti ancien
En Normandie, une large partie du parc de logements a été construite avant 1997 : immeubles de la reconstruction à Rouen et au Havre, pavillons des années 1960 à 1980, corps de ferme agrandis avec des hangars en fibrociment.
Pour la plupart de ces biens, le diagnostic amiante est obligatoire à la vente.
Dans ces logements, on retrouve souvent les mêmes produits : dalles de sol vinyle-amiante, conduits de vide-ordures ou de ventilation, plaques de toiture et bardages en fibrociment. Le savoir avant de vendre évite une mauvaise surprise au moment de la promesse de vente.
Faire réaliser votre diagnostic amiante avec Immodiag
Immodiag réalise le repérage amiante avant vente, avant travaux et avant démolition à Rouen, Évreux, Dieppe, Yvetot, Pont-Audemer et dans leurs environs. Nos diagnostiqueurs certifiés remettent un rapport clair : matériaux repérés, état de conservation, suites à donner. Ils vérifient aussi la durée de validité de vos anciens diagnostics amiante.
Faites appel à nous dès que la vente ou les travaux se précisent. Indiquez l’adresse du bien, la date du permis de construire et la nature du projet : nous vous indiquons le type de diagnostic nécessaire et vous envoyons un devis.
Toutes les informations sont sur notre page diagnostic amiante.