Métrage loi Carrez : ce qu’il faut mesurer lors d’une vente en copropriété
Le métrage loi Carrez correspond à la superficie privative d’un lot (ou d’une fraction de lot) vendu en copropriété.
Cette surface doit être mentionnée dans l’avant-contrat et dans l’acte de vente lorsque la loi s’applique. L’objectif est simple : sécuriser l’acheteur avec une règle de calcul unique, éviter les surfaces “gonflées” et encadrer les recours en cas d’écart.
Dans la pratique, la difficulté ne vient pas des pièces classiques, mais des zones “limites” : combles, mezzanine, placards, sous-escaliers, hauteur sous plafond, annexes. Un métrage fiable repose donc sur une méthode stricte, conforme au texte de référence.
Loi Carrez : quand le métrage est obligatoire
Le métrage loi Carrez concerne la vente d’un lot en copropriété (appartement en immeuble, mais aussi copropriété horizontale type lotissement). La loi impose de mentionner la superficie de la partie privative dans les documents de vente.
Le texte prévoit aussi une exclusion importante : la mention n’est pas exigée pour les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m².
Définition officielle : ce que mesure le métrage loi Carrez
La définition est fixée par le décret d’application : la superficie Carrez correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres.
Autre règle centrale : les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m ne sont pas prises en compte.
Ce qui est exclu (et ce qui provoque le plus d’erreurs)
Le métrage loi Carrez ne consiste pas à additionner toutes les surfaces “utiles”. Les annexes et dépendances sont souvent confondues avec la surface privative, alors qu’elles ne relèvent pas du même périmètre. Sur le plan des principes, la loi cible la partie privative “habitable” au sens des locaux clos et couverts, avec les déductions prévues et la règle des 1,80 m.
Les erreurs les plus fréquentes concernent :
- les combles et rampants (zones < 1,80 m à exclure),
- les mezzanines (hauteur à vérifier),
- les sous-escaliers (souvent surestimés),
- les surfaces confondues avec des annexes (cave, stationnement, balcon, terrasse).
Métrage loi Carrez : la règle des 5 % et les délais de recours
La loi prévoit un mécanisme clair en cas d’écart défavorable à l’acheteur : si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième (soit plus de 5 %) à celle mentionnée dans l’acte, l’acheteur peut demander une diminution du prix proportionnelle.
Le même article encadre aussi le délai : l’action en diminution du prix doit être engagée dans l’année qui suit l’acte authentique constatant la vente.
Point important : si la superficie réelle est supérieure à celle indiquée, l’excédent ne donne pas lieu à un supplément de prix.
Loi Carrez vs surface habitable (Boutin) : éviter les confusions
La loi Carrez sert à mesurer la superficie privative en copropriété dans un contexte de vente. La surface habitable (souvent associée à la loi Boutin) sert surtout en location. Les deux méthodes se ressemblent sur certains points (déductions, hauteur), mais elles n’ont pas le même objectif ni le même cadre d’application.
La confusion arrive souvent quand une surface issue d’un ancien bail ou d’un ancien document est réutilisée pour une vente. Le bon réflexe est de raisonner selon la situation : vente en copropriété = Carrez.
Comment obtenir un métrage fiable avant la mise en vente
Un métrage fiable dépend surtout de la rigueur sur les zones “limites” : hauteur sous plafond, trémies, mezzanines, sous-pentes, sous-escaliers. Quand le bien est simple, le calcul est rapide. Quand le bien est atypique, un mesurage professionnel permet de sécuriser le chiffre annoncé, et donc de réduire les risques de contestation.
C’est aussi un moyen de garder un dossier clair : surface annoncée cohérente avec l’avant-contrat et l’acte, et méthode de calcul explicable en cas de question.
FAQ métrage loi Carrez
Le métrage loi Carrez est-il obligatoire pour vendre un appartement ?
Pourquoi la hauteur 1,80 m est-elle importante ?
Que se passe-t-il si la surface réelle est plus petite de plus de 5 % ?
Sources
- Légifrance, “Article 46 – Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (superficie et recours)”.
- Légifrance, “Décret n°97-532 du 23 mai 1997 (définition superficie privative, 1,80 m, lot < 8 m²)”.
- Le service public, “Vente d’un logement en copropriété”.